Continuamos hoy nuestra serie de artículos con los que pretendemos dar a conocer con más detalle el conjunto de datos englobados bajo el paraguas de microtarget desarrollado por unica360.
En esta tercera entrega vamos a presentar con más detalle el conjunto de datos con indicadores sobre inmuebles y viviendas.
El dataset es una explotación de datos de Catastro, que en España se gestiona, y publica, en cinco fuentes diferentes, dado que País Vasco y Navarra tienen transferido el Catastro:
- Catastro estatal: 48 provincias
- Bizkaia
- Gipuzkoa
- Álava
- Navarra
El catastro es un repositorio complejo, organizado en torno a varias entidades:
- Finca. Identifica y localiza a la parcela catastral.
- Inmueble. Identifica cada uno de los bienes inmuebles dentro de una parcela catastral.
- Unidad Constructiva. Representa un edificio o un conjunto de construcciones particularizadas dentro de un edificio.
- Construcción. Identifica cada uno de los locales existentes en un bien inmueble, con su descripción física: superficie, antigüedad, tipología.
Al tratarse de un set de datos a nivel de portal permite disponer de una granularidad máxima: hablamos de casi 14 millones de puntos de portales, con lo que todos los cálculos y agregaciones posteriores se benefician de la máxima precisión
Además, siempre es posible su posterior conversión a un grid de 100 metros de lado como el que unica360 usa para el resto de sus indicadores. En la imagen vemos datos agregados a nivel de grid de porcentaje de viviendas con una superficie mayor a los 150 metros cuadrados en la zona del Barrio de Salamanca en Madrid.
Tasa de viviendas de más de 150m2, Madrid, barrio de Salamanca
Catastro: Indicadores de finca
La finca constituye la entidad a la que se agregan el resto de los elementos, ya que las “contiene”, y las coordenadas se refieren a la finca.
Los indicadores que son atributos de finca serían:
- Superficie de finca
- Superficie construida total
- Superficie construida sobre rasante
- Superficie construida bajo rasante
- Superficie cubierta
- Superficie no construida por tramos de m², como proxy de jardín, en 4 tramos:
- hasta 30m²
- 31-100m²
- 101-300m²
- >300m²
Catastro: Indicadores de edificios, unidades constructivas
Los indicadores extraídos son:
- Número de unidades constructivas, edificios
- Longitud de fachada total de los edificios
- Antigüedad de los edificios, fecha de construcción
- Número de plantas, agregado a finca como máximo de plantas de los edificios en la finca
Catastro: Indicadores de construcciones, locales
Los indicadores extraídos son:
- Número de locales en la finca
- Número de locales por destino según el “destino” -asignada en origen, en alta en catastro, de manera general- y la “tipología constructiva”, así como superficie por uso, en las categorías:
- Vivienda
- Oficina Comercial
- Industria
- Resto -agrupa 150 códigos insuficientemente informados, de ahí que no se detallen-
- Antigüedad de las construcciones, fecha de construcción. A diferencia de la antigüedad de edificios, cuando una construcción ha sido objeto de rehabilitación total (código ‘R’ de rehabilitación), la fecha de rehabilitación sustituye a la de construcción.
- Superficie total de locales, a efectos de catastro
- Locales por calidad constructiva. Toma valores de 1 a 9, yendo de mejor a peor.
- Número de viviendas unifamiliares estimadas por tipología constructiva
- Número de viviendas en línea estimadas por tipología constructiva
Catastro: Indicadores de inmuebles
Los indicadores extraídos son:
- Antigüedad de los inmuebles, calculada como antigüedad de la unidad constructiva del local de mayor superficie de los locales de tipología correspondiente al uso del cargo, con la excepción de que ese local tuviese rehabilitación total en cuyo caso la antigüedad sería la fecha de esta última. De manera general, este indicador de antigüedad sería el más adecuado para usar por defecto.
- Usos de los inmuebles:
- Vivienda
- Oficina Comercial
- Industria
- Resto -agrupa 150 códigos insuficientemente informados, de ahí que no se detallen-
- Superficie de los inmuebles con uso vivienda, por 5 tramos
- Viviendas unifamiliares estimadas a partir de atributos de inmuebles
- Viviendas de uso esporádico (proxy de viviendas secundarias)
- Viviendas de uso turístico
Algunos casos de uso de indicadores de catastro
El big data inmobiliario, entendido como el análisis de grandes volúmenes de datos relativos a inmuebles y su mercado, es ya una realidad para los actores líderes en el sector: inmobiliarias, portales, aplicaciones, proptech, tasadoras, inversores.
Los datos sobre las características propias del inmueble ya aportan valor por sí mismos: antigüedad, superficie, rehabilitación, tenencia de jardín, unifamiliares vs vivienda colectiva…
Sin embargo, si añadimos a cada inmueble indicadores del área de influencia (sociodemografía, población laboral, cercanía a zonas verdes, equipamientos negocios, tráfico peatonal, de vehículos, atracción turística, percepción de contaminación, …), el conocimiento de ese inmueble se ve multiplicado exponencialmente.
El área de influencia dependerá de cada caso: podremos hablar del entorno de la manzana (alrededor de 100 metros alrededor del inmueble), de área de proximidad (espacio recorrido en 5-10 minutos a pie), de barrio (definición no trivial) o de municipio (para una clasificación más general).
La imagen siguiente nos muestra la oferta de servicios de salud en torno a un inmueble, y las áreas isocronas de 3 y 5 minutos a pie, frente a la delimitación de los barrios -menor granularidad- o las manzanas -alta granularidad, pero peor reflejo del concepto de «entorno»-.
Y las variables a tener en cuenta dependerán de si hablamos de inmuebles de uso residencial (quizá más centrado en equipamientos cercanos, disponibilidad de transporte, fecha de construcción, …) o de uso comercial (tráfico de peatones y vehículos, densidad comercial, atracción turística, …).
La imagen siguiente muestra inmuebles clasificados por su coste y el tráfico peatonal en su tramo de vía. Aquellos inmuebles con coste menor que la estimación de tráfico peatonal son claros aspirantes a locales con alto valor comercial.
¿Cómo se beneficia el sector Real Estate de todo esto?
- Facilita la tasación automática optimizada (AVM) y con precisión acorde a la normativa vigente (para tasadora, banca, inversor)
- Modelos de recomendación de inmuebles más precisos, basados en las características de entornos de inmuebles que han interesado a cada usuario (para portal inmobiliario, inmobiliaria online). Los modelos de recomendación para venta cruzada alimentados con datos de alto valor multiplican la tasa de conversión y evitan quemar el canal
- Leads de mayor calidad, con mayor conversión, como consecuencia de lo anterior (para portal inmobiliario, agente inmobiliario)
- Modelización, predicción de oferta y demanda con alta precisión espacial, ¿dónde aparecerán nuevos inmuebles en venta? ¿dónde habrá demanda de inmuebles?
- Cumplimiento normativo: El Banco de España recomienda el uso de indicadores de entorno sistemáticos y de precisión probada en el mercado, incluso cuando la tasación es ‘manual’ por experto. Entiende el supervisor que es la manera de evitar la subjetividad del tasador y mejorar y estandarizar la precisión del proceso.
Conocer los precios medios y nivel de demanda total en la zona nos da una idea del posicionamiento de un inmueble respecto a los precios de mercado de la zona. Por ejemplo, si analizamos precio medio por m2 por sección censal y el número de contratos de alquiler vigentes, vemos que zonas con muchos contratos vigentes, escasa oferta en mercado y precios altos se presentan como una excelente inversión.
O conocer las calidades y reforma de los inmuebles puede ser muy útil para entender cómo es una zona y qué problemas podría presentar nuestra futura vivienda -fachadas, eficiencia, aluminosis…-. Una tasa de locales reformados en los últimos 30 años puede ser un buen punto de partida.
De cara al usuario final, podemos ofrecer un interfaz de interacción con la oferta de inmuebles que le permita, por un lado, filtrar sus “zonas de interés”: zonas con niños, zonas comerciales, zonas alejadas de turismo, zonas con poco ruido o zonas con poco tráfico, por ejemplo.
Este interfaz podrá aportar al usuario contenido “automático” que complete las descripciones de los inmuebles, lo que genera mejor usabilidad, proporciona mayor conversión y mejora el posicionamiento orgánico de los anuncios en el portal.
Puedes ver aquí un interesante ejemplo del proceso de selección por parte de un usuario de lugares óptimos para buscar vivienda.
Pero no sólo el sector del Real Estate está utilizando estos indicadores de inmuebles y viviendas. Empresas de diferentes sectores están sacando partido a estos datos para sus negocios: empresas de muebles y equipamientos de exterior que buscan inmuebles con jardín, empresas instaladoras de paneles solares que buscan viviendas unifamiliares con ciertas características, empresas de servicios que requieren saber cuánta población tienen en un radio de 5 minutos a pie, …
Este último punto de estimación de habitantes por inmueble/portal es además uno de los pilares en los que se apoyan los modelos de movilidad de peatones y vehículos.