Enriquecimiento de inmuebles y location intelligence inmobiliario

El big data inmobiliario, entendido como el análisis de grandes volúmenes de datos relativos a inmuebles y su mercado, es ya una realidad para los actores líderes en el sector: inmobiliarias, portales, aplicaciones, proptech, tasadoras, inversores. Mostramos a continuación ejemplos y aplicaciones del enriquecimiento de inmuebles con datos de su entorno.

El entorno del inmueble y su definición

El concepto es sencillo: agregar a cada inmueble una serie de indicadores sociodemográficos, urbanísticos, comerciales, laborales, sanitarios, ambientales, de movilidad… en función de su proximidad espacial. Esta proximidad se articula mediante el concepto de área de influencia en torno del inmueble, y su definición constituye en sí misma un problema de optimización.

No entraremos en ello ahora, tan solo señalamos esto, que no es trivial y que su definición afecta considerablemente al resultado. Una aproximación operativa que nos ha dado buenos resultados consiste en definir conceptualmente varios tipos de entorno que conceptualmente responden a:

• la manzana/s, entorno de 100 metros
• área de proximidad, 5-10 minutos a pie, determinante para equipamientos, comercios
• barrio (su definición no es tampoco trivial, los límites administrativos pueden no reflejar «barrios naturales»)
• municipio (de utilidad limitada, sí puede servir para clasificaciones generales de áreas)

Por supuesto, un requerimiento previo es la geocodificación de las direcciones de los inmuebles, o conversión de dichas direcciones en coordenadas geográficas.

La imagen siguiente nos muestra la oferta de servicios de salud en torno a un inmueble, y las áreas isocronas de 3 y 5 minutos a pie, frente a la delimitación de los barrios -menor granularidad- o las manzanas -alta granularidad, pero peor reflejo del concepto de «entorno»-.

Indicadores de entorno relevantes en Real Estate

¿Y de qué indicadores estamos hablando, exactamente? Seguro que me dejo alguno, pero ahí va una lista que, en nuestra experiencia, son relevantes y por tanto útiles para caracterizar inmuebles, combinando los microdatos sociodemográficos y de mercado que elaboramos como estándar con indicadores adhoc propios o proporcionados por terceros:

• Sociodemografía: población por edad, sexo, renta personal y familiar, estudios, migración por tipos
• Características de edificios e inmuebles: antigüedad, rehabilitación, superficie, , jardín, unifamiliares, número de pisos usos -residencial, comercial, industrial…-
• Equipamientos: oferta comercial, cultural, educativa, servicios médicos, transporte público…
• Movilidad: estimación de tráfico peatonal y tráfico de vehículos de vehículos, atracción turística, índices de paseabilidad -walkability- …
• Centralidad urbana, tipología de barrios: clasificaciones de urbanidad, densidad, centralidad versus periferia, tipologías sociodemográficas o sociourbanísticas
• Indicadores ambientales a nivel micro: contaminación ambiental, contaminación sonora o incluso lumínica, calidad del agua…

Estos indicadores presentan diferentes niveles de relevancia según el uso del inmueble a analizar:

• Residencial: Tipo de hábitat / barrio, nivel de urbanidad, densidad, equipamientos cercanos, transporte, edad de población, renta, turismo, alturas, superficie, jardín, fechas de construcción/rehabilitación,
• Comercial: tráfico peatonal y vehículos, centralidad comercial, atracción turística, población flotante laboral

La imagen siguiente muestra inmuebles clasificados por su coste y el tráfico peatonal en su tramo de vía. Aquellos inmuebles con coste menor que la estimación de tráfico peatonal son claros aspirantes a locales con alto valor comercial.

La aplicación Location intelligence y enriquecimiento de inmuebles constituye un caso de uso de estos indicadores para cualificar zonas cuando buscamos vivienda en un municipio determinado -es decir, enriquecimiento desde una perspectiva de usuario final «buscador» de piso-. Es un tipo de uso que puede fácilmente replicarse en un portal inmobiliario, web de agencia, consultora real estate…

Aplicaciones del enriquecimiento masivo de inmuebles

Los beneficios del enriquecimiento de inmuebles por su entorno se perciben en diferentes procesos de negocio y puntos de interacción con clientes, usuarios, proveedores.

Beneficios del enriquecimiento de inmuebles en back-office

Nos referimos con back office a las implementaciones no visibles para el usuario o cliente final:

• Tasación automática optimizada (AVM) y con precisión acorde a la normativa vigente (para tasadora, banca, inversor)
• Modelos de recomendación de inmuebles más precisos, basados en las características de entornos de inmuebles que han interesado a cada usuario (para portal inmobiliario, inmobiliaria online). Los modelos de recomendación para venta cruzada alimentados con datos de alto valor multiplican la tasa de conversión y evitan quemar el canal
• Leads de mayor calidad, con mayor conversión, como consecuencia de lo anterior (para portal inmobiliario, agente inmobiliario)

Beneficios del enriquecimiento de inmuebles en front-office

Nos referimos con front-office al canal de comunicación, interfaz de interacción con el cliente, usuario final. Los beneficios se encuentran principalmente en:

• Interfaz de búsqueda e interacción enriquecida con filtros, sliders basados en características de entorno, que permiten al usuario filtrar ‘zonas con niños’, ‘zonas comerciales’, ‘zonas alejadas de turismo’, ‘zonas con poco ruido’ o ‘zonas con poco tráfico’
• Contenido “automático” que completa las descripciones de los inmuebles que los agentes inmobiliarios informan, a menudo deficientemente. Esto revierte en mejor usabilidad, pero también mayor conversión, e incluso mejor posicionamiento orgánico de los anuncios del portal o inmobiliaria, al ser más ricas y contar con palabras clave relevantes las descripciones

Los beneficios en front-office están menos explotados a día de hoy, probablemente debido a que siempre es más «delicado» modificar estos interfaces con clientes, pero los usuarios son los primeros que buscan herramientas que les faciliten su búsqueda de vivienda, valoraciones o financiación.

Beneficios de orientar el proyecto inmobiliario como data-driven proptech

Finalmente, el enriquecimiento y análisis sistemático de datos de entorno de los inmuebles repercute directamente en el valor de la compañía. La intermediación  inmobiliaria -agencias, portales, consultoras- es un sector que, vía digitalización, ha cambiado y cambiará enormemente en el futuro. Y no es solo que muchos procesos migren de presencial a online, sino que este ecosistema online está muy dominado por unos pocos agentes que cuentan con la atención de los usuarios, y tienen por tanto capacidad potencial para «invadir» nuevos sectores con extraordinaria rapidez.

Dicho de otra manera, si Google -a través de buscador y Maps- ya ha desplazado a Trip advisor o Foursquare en la búsqueda de restauración, establecimientos, y está en camino de hacer lo propio con Booking en alojamientos, en poco tiempo podría convertirse en el «display» por defecto para búsqueda de piso.

Si nuestro negocio es solo eso, un escaparate con propiedades inmobiliarias, la vulnerabilidad ante estos gigantes es obvia. Si, por el contrario, hemos construido un negocio de alto valor en insights del mercado, las propiedades, los potenciales compradores en nuestro nivel local/nacional, contaremos con una posición complicada de superar a corto plazo. Dicho de otra manera, un negocio de big data inmobiliario es mucho más valioso que un uno de venta o promoción de inmuebles.

La reciente venta de Idealista puede ser un buen ejemplo de cómo el conocimiento exhaustivo es un activo de gran valor en Real Estate.

Big data para estrategia inmobiliaria con location intelligence

Una aproximación aún más ambiciosa consiste en la creación de bases de datos donde almacenar, analizar y ejecutar simulaciones sobre el mercado inmobiliario. Además del enriquecimiento de inmuebles, incluye:

• datos detallados de catastro para análisis en profundidad de hábitats, barrios necesitados de expansión
• usos de suelo y suelo urbanizable disponible, para decisión de compra de suelo y diseño de promociones con location intelligence
• PGOUs, planeamiento vigente y previsto
• históricos de movilidad socio-urbana para dirigir la oferta de nuevas promociones exactamente a sus potenciales compradores,
• encuestación permanente y monitorización a compradores, bases de datos de interesados/leads cualificadas…

El enriquecimiento de inmuebles con variables de entorno es, en definitiva, una de las implementaciones de big data inmobiliario más sencillas de poner en marcha y rentabilizar. Los datos masivos han llegado al Real Estate para quedarse, y ya generan notables ventajas com
etitivas a quienes los explotan, así que cuanto antes los usemos, mejor.