Geomarketing y nuevas fuentes de datos: aplicaciones de negocio del catastro

La escasez de datos fue la gran limitación  del geomarketing en la primera década de siglo. En los últimos años hemos asistido a la lenta pero imparable liberación de datos públicos, vía proyectos open data. Ahora los datos están, y el reto es convertirlos en indicadores relevantes para cada negocio. A continuación os presentamos cómo hemos usado los datos abiertos del Catastro  para crear indicadores de demanda y, combinándolos con nuestros indicadores habituales, optimizar proyectos de geomarketing para nuestros clientes.

El Catastro constituye la fuente más precisa, fiable y actualizada sobre las fincas, edificios y viviendas en España. Podemos explotarlo a nivel de edificio (equivalente al portal) o agregado a cualquiera de los niveles administrativos habituales en nuestros trabajos (sección censal, sobre todo, pero también barrio, distrito, código postal, municipio, grid de 100m).

Iremos al grano, listando una serie de indicadores de demanda potencial que hemos generado, con su sector de aplicación y los beneficios de la información catastral frente a otras:

Mapas de urbanizaciones

Las urbanizaciones son núcleos de población de uso residencial levantados en un antiguo medio rural en fecha más o menos reciente, alejados de otros núcleos de población y a menudo alejados también de núcleos comerciales y de servicios. Presentan una alta necesidad de productos como gasóleo de calefacción, seguridad y alarmas, servicios a domicilio de alimentación, asistenciales, transporte privado…

Además, habitualmente son dejados de lado en acciones de buzoneo segmentado por su alto coste, pero con un buen análisis espacial es posible definir acciones directas (buzoneo, mailing, visita) donde el coste se vea compensado por los beneficios que estos hogares aportan. Y seremos prácticamente los primeros en llegar a estos buzones.

Viviendas con características y equipamientos relevantes

• Casas con jardín, para venta de bricolaje, mueble de jardín, plantas, piscinas y otro equipamiento deportivo, servicios de jardinería. Es fácil estimar también la superficie del jardín.
• Año de construcción, para estimar estado del edificio, técnicas constructivas, niveles de eficiencia, para servicios de reforma, bricolaje, paneles solares, incluso Inspección Técnica de Edificios (ITE). El año de reforma de los locales permite además corregir tomando en cuenta las reformas realizadas con posterioridad a dicha fecha de construcción.
• Edificios con piscina, zona deportiva, para mantenimiento, cobertura de piscinas
• Viviendas unifamiliares con dos o más plantas, indica necesidad de montacargas, salvaescaleras
• Inmuebles con garaje, indicador de necesidades relacionadas con puertas automáticas, su mantenimiento, así como necesidad de aparcamiento adicional
• Plantas por edificio, como indicador de necesidad de ascensor -que podemos combinar con la fecha de construcción-, insolación -para instalación de placas solares-

Vemos un ejemplo de aplicación de geomarketing online que se beneficia de los datos catastrales para identificar zonas de alta presencia de viviendas unifamiliares. La aplicación combina estos datos con la presencia de centros comerciales, las áreas de influencia de los mismos y características sociodemográficas de los hogares.

Ver mapas online con funcionalidad extendida

 
Otro ejemplo sería éste, donde visualizamos viviendas unifamiliares de más de un piso y tasa de cuarta edad por sección censal, buscando zonas donde abundan potenciales clientes de «salvaescaleras» y ascensores domésticos. Una vez identificadas las zonas, está disponible incluso la ubicación concreta de cada vivienda:
 

Mapas de densidad comercial

Los datos de Catastro nos sirven para identificar áreas donde abundan los locales comerciales. Estas zonas comerciales son, por definición, «zonas de paso», y un buen indicador de presencia de transeúntes. La misma metodología nos sirve para caracterizar zonas de oficinas, de establecimientos hoteleros o de locales industriales.

El ejemplo siguiente muestra los locales comerciales en Barcelona, a nivel de portal:

Y el siguiente, la distribución de locales comerciales por barrio en Sevilla:

Estimación de la población en un área de influencia

La cartografía catastral también es muy útil para el cálculo óptimo de áreas de influencia. En el post Áreas de influencia, tipos y aplicaciones en geomarketing explicamos cómo hay diversas maneras de calcular áreas de influencia, siendo la más precisa la que calcula el área de influencia por tiempo de desplazamiento real, y selecciona la población en el área a partir de portales.

La cartografía de edificios del Catastro nos sirve para seleccionar únicamente aquellos portales que caen dentro del área de influencia que previamente hemos calculado. De esta manera, la estimación de demanda potencial en el área de influencia es mucho más precisa.

La imagen siguiente muestra un caso donde estimamos la población a 15 minutos a pie de un centro deportivo, estimada a partir de los portales de la cartografía catastral:

Y seguro que se os ocurren más aplicaciones, podéis contárnoslas y comentar, si os apetece.